我が国には住宅を建てられない地域があることをご存知でしょうか。
土地の上にどのような建物を建ててよいかは、都市計画法という法律で規制されているのです。
都市計画法も詳しく見ていくと非常に難しい法律なので、ここでは住宅が建てられるかどうかに焦点を合わせて見ていきましょう。
都市計画法では何を規制しているのか？
都市づくりを計画的に進めていくために都市計画法という法律があります。
この都市計画法によって各地域の具体的な土地の利用規制や建築行為の規制などが決められています。
都市計画法の概略をザクっと見ていきましょう。
都市計画法の５つのエリア分け
都市計画法では大きく以下の5つのエリアに分けられています。
・都市計画区域
－市街化区域
－市街化調整区域
－非線引き区域（未線引き・白地地域）
・都市計画区域外
－準都市計画区域
都市計画区域（市街化区域・市街化調整区域・非線引き区域 ）
全国の４分の１のエリアが都市計画区域に含まれます。
都市計画法はこの都市計画区域について規制をする法律です。
この都市計画区域の中には、市街化区域と市街化調整区域があります。このエリア分けのことを「線引き」といいます。
市街化区域
すでに市街地を形成している区域（既成市街地）、または、今後10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のことで、原則的には家を建てることができるエリアです。
市街化調整区域
市街化が進まないよう抑える区域なので、原則は家を建てることができないエリアです。
ただし、農家住宅や開発許可を受けている場合、すでに建物が建っている敷地などでは例外的に家を建てられる場合もあります。
非線引き区域（未線引き・白地地域）
市街化区域にも市街化調整区域にも区分されていないエリアです。将来的に市街化するエリアではありますが、現時点では何も決められていないエリアということになります。
都市計画区域外
都市計画区域に含まれないエリアが都市計画区域外です。
この区域は都市計画法による規制は行われません。
都市計画区域外では建物を建てることは可能です。
一定の規模以上になると確認申請が必要になります。
準都市計画区域
都市計画区域外には、準都市計画区域という区域があります。
将来的に開発されるであろう地域で、今の段階である程度規制をかけておかないと、無秩序に開発が進み後々総合的な整備に支障が生じる恐れがある地域について指定できる区域です。
準都市計画区域では、用途地域や景観地区などを定めることができます。
ちなみに、準都市計画区域外でも住宅を建てることは可能です。
都市計画区域外、準都市計画区域、未線引き・白地地域では家を建てることは可能ですが、水道や電気などのインフラを整備していく前提がない地域であるため、水道や電気などは自分で引き込みをしなくてはならない場合があるので注意が必要です。
用途地域ごとで建てられる建物の種類が決まっている
住宅が建てられるかどうかの判断材料として、用途地域というものがあります。
用途地域というのは、建築できる建物の種類や用途の制限を定めたものです。
今回のテーマである、住宅を建ててはいけない用途地域をみていくと一つだけ該当する用途地域があります。
それが工業専用地域です。
この工業専用地域はバリバリ工業専用なので、住宅や学校・病院なども建てられない地域です。
用途地域は、どのような建物が建てられるかを規定しているルールなので、その街の雰囲気もなんとなくわかってきます。
用途地域は大きく分けて「住居系」「商業系」「工業系」の３つに別れます。
さらにそこから13の地域に分かれます。
ここからは、13種類ある用途地域について具体的にみていきましょう。
ちなみに用途地域が定められているのは、「市街化区域」「非線引き区域」「準都市計画区域」です。
市街化調整区域などは用途地域は定められていません。
住居系地域
住宅をメインとした静かな住宅地のイメージです。
8つの地域に分かれます。
第1種低層住居専用地域
絶対高さ制限（10mまたは12m）があるため、3階建てくらいまでの低層住宅がメインとなります。
店舗や飲食店も建てられないので、静かな住宅地といったエリアになります。
第2種低層住居専用地域
絶対高さ制限は第1種と同じですが、小規模な店舗や
飲食店・コンビニなども建築可能なので、利便性の高い静かな住宅地といった雰囲気です。
第1種中高層住居専用地域
4階建て以上のマンションも建てられる地域。
中高層住宅の良好な環境を守るための地域です。
低層住居専用地域に建てられる用途の他に、大学や病院なども建てられます。
また、店舗の規模も大きくなるため、スーパーなども建ち、日常の買い物などもしやすい地域となります。
第2種中高層住居専用地域
第1種よりもさらに店舗面積が広くなります。
また、事務所なども建築可能になるので、家と事務所を近くすることができます。
第1種住居地域
住居の環境を保護するための地域となります。
3000㎡以下のオフィスビルやホテルなども建てることが可能となります。
パチンコ店やカラオケボックスなどは建てられません。
第2種住居地域
大規模な店舗や事務所ビルに加え、パチンコ店やカラオケボックスなどの建てられるようになります。
商業施設と住宅地の共存を図る地域です。
準住居地域
主に幹線道路沿いの地域で、自動車関連施設なども認められています。
住居系の中では最も多くの種類の建物が建てられる地域です。
田園住居地域
2018年に追加された用途地域です。
田畑と住居が共存していくことを目的とした地域です。
住宅の他に幼稚園や診療所、小規模な店舗や飲食店といった、生活に必要な最低限の建物については建築が可能になっています。
商業系
商業施設を積極的に建てていこうという地域です。
2つの地域に分かれます。
近隣商業地域
準住居地域よりもさらに用途が緩和され、スーパーや商店街が近隣にある地域となり、とても利便性の高い地域です。
商業地域
ほぼ全ての施設が認められます。
建てられないのは、危険性や環境を悪化させる恐れが多い工場などです。
駅前や街の中心部などがこの地域になります。
工業系
危険性や環境を悪化させる恐れのある工場などが認められる地域。
3つの地域に分かれます。
準工業地域
商業地域と同じく認められている用途が広い地域です。ただ、工場系の建築が認められている地域なので、排ガスなどが気になる方は注意が必要な地域です。
昔からの町工場のある町並みのイメージです。
工業地域
大規模な店舗や学校・病院も建てられない地域で、工業の利便を促進する地域です。
住宅が建てられる地域ではありますが、空気環境の悪化やトラックの交通量が多いなど、住環境としては十分に注意が必要な地域です。
工業専用地域
工場については公害の発生の恐れが大きい業種も含めて建築可能です。
この地域では、住宅・学校・病院・ホテルなどは建てられません。
以上、13種類の用途地域の特徴をざっと見てきました。
用途地域によってどのような雰囲気の街になるかは決まってきます。
自分の土地の用途地域だけでなく、近隣の用途地域も生活環境に影響してくることもあるため、土地選びの際にはしっかりと確認しておくと良いでしょう。
また、別の記事で説明する斜線制限なども、用途地域によって変わってくるので、土地選びの重要な要素と言えます。
用途地域の調べ方
用途地域を調べたいときは、「〇〇市 用途地域」で検索すると地図情報が出てきます。
用途地域以外にもいろいろな情報が載っているので、一度確認してみると面白いですよ。
都市計画区域と用途地域についてみてきました。
そもそも住宅が建てられない地域の土地を購入してしまうことがないように、事前にしっかり確認しておきましょう。
また、住宅を建てられる地域であっても、どのような雰囲気の街に住みたいかによって、用途地域も変わってきます。
現地を見るだけではわからない街の特徴でもあるので、一度確認しておくと土地選びの参考になると思います。